每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺 孙志成
在土地招拍挂市场之外，一直有一个看不见硝烟的战场——旧改。在这个领域，房企“明争暗斗”的激烈程度丝毫不亚于土拍市场，其“背后的故事”尤其引人关注。
5月11日，广州市黄埔区红山街双沙社区旧村改造项目（以下简称“双沙旧改”）公开引入合作企业成交结果公示结束，广州本地房企合景泰富联合体战胜龙头房企万科成为最终赢家。
而就在两周前，与合景泰富同为双沙旧改候选合作企业的万科，还曾与广州黄埔区红山街双沙股份经济联合社（以下简称“双沙经联社”）进行了一次短暂而激烈的公开“互掐”，这在以往的广州旧改项目争夺战中是很少见的。
近日，《每日经济新闻》记者经过实地调查发现，合景泰富已经介入双沙旧改多年，并且投入了不少“真金白银”。虽然万科的参与也是依法依规，但其旧改宣传车却被阻拦在双沙社区村外。
4月27日，一份落款及红章为双沙经联社的《双沙治安紧急通知》显示，4月26日晚双岗片区有多人携带器具进村，幸好被公安机关及时带走。经村民指认，这些人来自标有“万科”字样的车辆。为保障双沙街坊的人身及财产安全，联社已委托物业与村治保联动维护各片区治安。请村民街坊提高警惕，增强防范意识，遇到“万科”字样车辆及人员可及时联系治保人员驱赶，双沙“不欢迎”万科。
《每日经济新闻》记者获悉了一份相关事件的网传视频，视频中，一辆带有LED显示屏的车辆被挡停在双沙社区的双岗片区车辆栅栏入口，LED显示屏正在播放万科城市更新的宣传片。而在该车辆的周围及车辆栅栏入口，站满了至少十几位身穿统一制服的人员。
万科也不甘示弱，直接开杠。4月28日下午，万科城市更新（广东）有限公司发出一则《严正声明》表示，网上流传一则《双沙治安紧急通知》，落款为“双沙股份经济联合社”，此通知捏造事实。对于“双沙股份经济联合社”发布不符合事实的所谓“通知”，“给我司商誉带来严重损害，我司已向有关部门进行举报，并向公安机关报案。”
万科声明称，公司于2021年4月23日获得广州市黄埔区红山街道双沙社区旧村改造项目候选合作企业资格，相关程序合法合规。公司在双沙社区旧村改造项目合作企业竞选过程中的一切行为，都诚恳接受政府、媒体和社会各界监督。
熟悉广州旧改市场的人士梁忠告诉《每日经济新闻》记者，像双沙经联社这样公开表示“不欢迎”一家企业的在广州旧改市场中还是比较鲜见的。
但也不是所有双沙村民都“不欢迎”万科。多位双沙村民告诉记者，他们并不排斥万科的入局。有的村民甚至更青睐万科，因万科是龙头房地产开发商，“感觉还是相信大企业好一点”。
这也并非是“一家之言”。黄埔另一个旧改项目中的村民老周在做了很多功课之后告诉《每日经济新闻》记者，他们期望的房企是“恒大、万科”，如果他们来搞，那就没什么问题。
为什么说万科是“后来者”？据记者了解，因为早在2018年，合景泰富就签约成为双沙旧改的前期工作服务单位，此后一直在跟进双沙旧改。
一位接近合景泰富的人士告诉《每日经济新闻》记者，合景泰富在双沙旧改项目上确实投入了不少“真金白银”。
启信宝数据显示，2021年1月之前，广州合景控股集团有限公司是志睿实业的股东之一。同时，股权穿透信息显示，志睿实业背后的最终受益人是王坤明、吴紫枫，吴紫枫是北京合景房地产开发有限公司的法定代表人。
今年4月，万科才开始介入双沙旧改。也是如此，在前述事件中，有部分舆论认为，万科此举是“横插一脚”“不讲武德”。
梁忠认为，既然广州市的旧改政策提供了合理合规合程序的市场竞争机制，那么万科参与双沙旧改属于正常的市场行为，也是件好事。因为旧改项目关乎到当地人的生活质量、环境、基础配套等方方面面。这些如果没有足够改造实力的企业进驻参与的话，是完全没办法完成改造，甚至很可能会出现烂尾的情况。
“建立起一个良好的优胜劣汰竞争机制，有利于落实中央的老旧小区改造以及城市更新等多项政策。让村民能真正参与到城市更新的建设中，选出自己心仪的合作改造企业。”梁忠续称。
从去年下半年开始，广州市黄埔区的楼市表现异常火热，多个新房项目及二手房价格都经历了几波上涨，双沙项目所处的老黄埔片区更是其中的翘楚。万科在双沙旧改附近的文冲旧改项目，其新盘销售就颇为火爆。去年，该项目最初开盘时的均价约4万元/平方米，后不到三个月，就已经冲破5万元/平方米。
双沙社区由双岗村、沙浦村、华坑村三条自然村组成，靠近广州地铁13号线以及BRT站，交通位置十分便利。
4月13日，双沙旧改项目以公开招商方式发布引入合作企业公告。招标文件显示，双沙社区旧改范围内（华坑除外）在册总人口共4720人，现状建筑面积约为127.42万平方米，项目拆迁安置总投资额约109.5亿元。
除了一直跟进双沙旧改的合景泰富进行了申报，万科也加入进来。4月23日，双沙旧改资格审查结果公示，万科联合体、合景泰富联合体均通过资格审查。
4月30日，双沙社区旧村改造项目公开引入合作企业表决会议举行，由双沙经联社集体经济组织成员代表对通过资格审查的企业进行表决。
公示指出，本次会议实际到会人数符合《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）所要求的“有本组织2/3以上的成员代表参加”，会议有效；其中同意合景联合体成为本项目合作企业的人数占到会人数的96.51%。
根据2020年10月的《广州市黄埔区广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》，农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）召开成员代表会议或成员大会对候选合作企业进行表决，确定竞得合作企业。
记者就双沙旧改的相关情况致函万科方面进行采访，万科方面向《每日经济新闻》记者表示，公司依法依规参与双沙旧改的合作企业竞选，表明万科看好城市更新的业务前景，看好双沙片区的发展，也表明对自身旧改业务能力有充分信心。对于本次竞选结果，万科尊重双沙村民对合作企业的选择。
不过，记者在此后的采访过程中发现，部分双沙村民对这次会议举行情况和结果表示“不太清楚”。“我们这些基层很多都不知道（什么情况），那天的表决会也不是（大范围）公开的，我们也没去，就八十多个人（参加）。”村民区伯如是说。
对此，双沙经联社相关负责人表示，表决会都是按流程进行。但对于进一步的相关问题，相关负责人不愿再多作回应，“其他问题我们有统一的品牌输出”。
而合景泰富方面回复《每日经济新闻》记者称，合景泰富集团将发挥城市综合运营商的多元运营实力，与联合体伙伴团结一心、全力以赴，以最快的速度服务双沙旧改，保障双沙改造又快又好又稳。合景泰富联合体将助力双沙街坊真正实现安居梦、城市梦和发展梦。
“拆啦！”“开拆！”——从广州主干道黄埔大道往天河CBD方向行驶，道路两旁鲜艳的红底黄字横幅，显示着广州近年来旧改推行得如火如荼。
但旧改局中的村民并非个个都能一夜暴富，也不是所有村民都唯“拆”是图。每一个即将旧改的村子，村民们对拆赔比、安置补偿、旧改方式等都有各种各样的异议。
公开信息显示，截至4月21日，红山街道双沙社区旧村改造项目民宅签约突破1000栋。双沙经联社相关负责人亦表示，现在双沙旧改的签约率差不多“过半”。
合景泰富城市更新集团总裁龚辉在一场公开活动上表示，将继续加大（双沙旧改）签约力度，确保2021年底完成全村2636余栋村民房屋拆除的任务。
在双沙社区一些显眼的位置，可以看到“冲刺6.30签约清零”之类的标语，部分村屋已经被拆掉，不少商铺已经发出搬迁、清货告示，但仍有大部分村民在村屋正常生活。
根据《广州市黄埔区双沙社区旧村改造宅基地房屋拆迁补偿安置方案》，房屋拆迁补偿以基底（建基）面积四层（含四层）以下的建筑面积为拆迁面积（不含简易构筑物和板房），按拆迁面积“拆一补一”为准则；对放弃计入回迁安置总建筑面积的房屋四层以下（含四层）建筑面积，按照15000元/平方米进行弃产补偿；临迁费（含奖励3月/㎡/月）以38元/㎡/月的标准计发，一次性先支付半年，之后按每月给付。
区伯说，他获知的信息是 “好像万科给出的临迁费（方案）是一次性支付一年”。不过，该信息暂未获得万科方面证实。
黄埔区是近年来广州推进旧改最轰轰烈烈的区域，众多旧改项目因为地理位置等因素的不同，赔偿标准也不一，双沙旧改的赔偿标准属于中间区域。
比如万科操刀的位于双沙社区隔壁的沙步村旧改，临迁费也是38元/㎡/月，一次性支付第一年的临迁费；黄埔区的大塱村旧村改造项目，临迁费是40/㎡/月；黄埔南湾村的总临迁费是38元/㎡/月，规定时间内完成房屋整体腾空、撤离人员并交付房屋产权证明文件和钥匙的，一次性发放两年的临迁费。
另一位双沙村民秦科告诉《每日经济新闻》记者，双沙目前的补偿方案“很一般，赔得不多”，他目前还未签约。
纵然现在不少旧改项目已经要求回迁安置房必须先建设起来，但往往只能先回迁部分村民，且安置房的建设也需要1-2年的时间。
基于此，黄埔、海珠、荔湾等区域对旧改合作企业的招标要求也越来越高，各区也在想办法避免、兜底项目烂尾的情况。
此外，不少双沙村民也心疼双沙黄岗片区的租户，因为他们近期都在被“清走”，而附近的租金现在都已涨到很高，租户们很难重新找到一个合适又便宜的落脚处。
住在黄岗片区的双沙村民陈鸥告诉记者，原本是双岗、沙浦、黄岗三个片区一齐拆迁的，但是因为不少村民担心找不到房子租，就决定黄岗片区先不拆，“就是先把黄岗这边的外地租户都清走，然后把其余两个片区房子要被拆的本地村民都安置到黄岗来”。
“每个路口都被封住了，以后进去要人脸识别了，我们刚去做了人脸识别录入。因为租客都搬走了，里面很多商户生意也做不下去了。”陈鸥表示，一些带小孩的租客因为就在附近上学，现在要么只能回老家，要么就去别的地方。
5月8日，双沙旧改所在的红山街道办在黄埔区政府官方发布的一份公开信息显示，4月30日，红山街双沙旧村改造项目黄岗片区临迁安置区成功实现围蔽，进行小区封闭式管理。红山街双沙旧村改造项目黄岗片区临迁安置区是黄埔旧村改造的又一创新举措。
在项目启动阶段，很多村民跟区大爷一样，对旧村改造有很多顾虑，尤其是房子拆了住哪儿、小孩上学、大人上班不方便等问题。了解到这一情况，街道、社区经研究，创新地提出将旧村改造范围内的融资区黄岗片区设置为临迁安置区。
去年底，来自广州市房地产中介协会的数据显示，黄埔区电梯楼的租金水平为47.87元/㎡/月，环涨高达5.32%，广州之最；楼梯楼的租金为31.13元/㎡/月，环比涨幅仅次于荔湾、越秀。
万科与合景泰富本次在双沙旧改中的“争斗”，也可以看作是广州旧改市场激烈争夺的一个缩影。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，即便是已经确认合作主体的旧村，由于旧村改造历时较长，动辄5-10年，中间要经历项目申报、方案编制、方案审核、方案批复、方案实施等多个阶段。
“而每个阶段又有多个环节，其中只要有一个点有阻滞，就可能有变数产生。所以，可以说从最早的前期介入开始，没到融资区入市的那一刻，企业都要紧绷着这条弦，稍有不慎，半途退出或功亏一篑都是有可能的。” 肖文晓表示。
除了万科、合景泰富，富力、保利、招商等大型房企也常出现在广州类似的旧改争夺中。
2019年8月，广州市天河区渔沙坦村旧改项目进行意向合作企业投票，保利高票战胜富力，但合景泰富却成为最终赢家。而在此之前，富力已经跟了渔沙坦项目多时，并在渔沙坦开发了留用地项目。在一般的旧改项目中，留用地开发企业与最终合作企业多是同一家。
2020年8月，富力又在番禺石壁旧改项目中半路杀出参与招标，最终成功击败了保利、奥园和华发。
广州荔湾区的葵蓬村旧改更值得玩味。
2018年6月29日，葵蓬经济联社组织召开股东代表大会表决选择合作意向企业，万科获得以55票、74.32%的同意率胜出。当时的竞争对手富力获得了18票，同意率24.32%。
在葵蓬经济联社旧村改造项目正式选定合作企业后，由广州万科前期垫付的资金，将由中标的合作企业依法依规按程序支付给广州万科。
2021年3月，葵蓬村再次公开了旧改项目候选合作企业，保利、富力、均通过了资格审查。广州公共资源交易中心信息显示，葵蓬村旧改项目的总用地面积约为129.45公顷，预计改造投资总金额约为111亿元，其中复建安置资金约89亿元。
此后三家企业纷纷使出全力，向葵蓬村村民展示、宣传自身的旧改实力，还有企业组织了村民去其他旧改项目实地考察参观。
但这场旧村改造项目的三方争夺战至今仍没有结果。今年4月6日，葵蓬村旧改项目举行合作企业表决会，第一轮表决中，保利、富力、招商分别有41票、27票、16票，第一轮胜者是保利。但在第二轮表决中，同意保利旧改的有48票，弃权的33票，反对3票，最终保利因未获得超过2/3的票数，还是未能成功当选。
旧改项目利润丰厚，或许能造富村民，还能造富房企。但收益往往跟风险对等，其中存在着村民、村委之间复杂的利益纠纷、漫长的拆迁谈判周期、程序的正当性、资金压力等，都是需要一步一步迈过的坎。当中各方谁都可能是赢家，谁都可能是输家。
但利润不止，斗争也仍将不停。