观点网三个月前，德商产投服务以不到30万的超低对价，收购了一家代建公司。经此以后，该公司预计通过这家附属公司开展代建业务。
虽然物企拓展业务边界很正常，但破圈进入代建领域的还是第一例。
到了最近，还出现了更为“炸裂”的物企动态。
10月13日，宝石花物业官微发布消息指，10月11日，在新疆昌吉回族自治州吉木萨尔县，该公司第一个自主投资、自主建设的宝石花公寓封顶仪式举行。
资料显示，宝石花公寓项目位于吉木萨尔县创兴巷北侧，占地面积20余亩，总建筑面积1.96万平方米。项目按照一体化运行、专业化运作、精细化服务的发展规划，集办公、住宿、餐饮、休闲多功能于一体，全面打造宝石花物业现代智能化综合服务园区。
别的物企还在做服务时，宝石花物业却在自建公寓，并且即将问世了。消息一出，让市场各方对这家非上市物企来了兴致。
经查，宝石花物业背后正是“物业一哥”碧桂园服务。
被选中的物企
“我们源自国企‘三供一业’分离移交改革，重点关注石油石化等央企国企，面向全社会提供现代生活服务，致力于构建智能化社区综合服务体系，努力打造值得信赖的物业服务企业。”这是宝石花物业官微上的自我介绍。
据企查查显示，宝石花物业管理有限公司（简称“宝石花物业”）成立于2018年10月26日，法定代表人为张小军，注册资本为30811.11万元，由宝石花家园生活服务集团有限公司（简称“宝石花家园”）持股51%。
宝石花家园则是于2018年7月9日，由碧桂园服务与洲际海峡能源投资（北京）有限公司签订协议成立的合资公司，目的是承接合作央企“三供一业”改革的物业管理及增值服务。
洲际海峡能源投资（北京）有限公司母公司是海峡能源有限公司，背后站着的是中国石油天然气集团有限公司，正是广为人知的中石油。
当时正值国企“三供一业”分离移交改革期：2016年，我国推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，家属区供水、供电、供暖的“三供业务”和物业管理职能从国企剥离出去，转由社会专业单位实施管理。
也就是说，中石油选中的物企正是碧桂园服务，以承接相关业务。
除了“三供一业”外移，当时还处于混合所有制改革时期，因此不少国有股份公司都在挑选引入民间资本。
2018年，几个头部物企中，中海物业、保利物业等本身就是国资物企，绿城服务、万科物业等已经是混合股权物企，只有碧桂园服务、彩生活、雅生活等才是纯民企。
其中，碧桂园服务是当时唯一一家市值突破300亿港元的物企，属于断层领先。同时，公司当年以1.82亿平方米在管规模排在行业第二，储备面积则达到了3.23亿平方米，排名第一。
彼时恒大物业、融创服务等条件虽然也不错，但还没有登陆资本市场，因此没有碧桂园服务合适。
千挑万选之下，中石油最终选择了碧桂园服务作为混改对象，并孵化出了一朵“宝石花”——中石油logo正是一朵红黄相见的宝石花，个中意味不言而喻。
虽然通过搭上中石油挤进了“三供一业”赛道，但碧桂园服务深知心急吃不了热豆腐的道理。
对于这朵宝石花，碧桂园服务提出了“三步走”计划，第一步先是要平稳接管，理顺所有的业务；然后再将科技和服务标准应用进去，整体为宝石花物业赋能；最后一步，是有一个过渡期，让员工、业主都接受，将增值服务体系移植过去。
目前，宝石花物业依托碧桂园服务自主开发的“天石云系统”打造了享惠家APP、物小宝APP、ERP系统、物联系统等科技赋能体系。
而碧桂园服务内部似乎仅有执行董事兼副总裁肖华这么一位高管，参与到宝石花整体管理工作中。
四亿撬动百亿
根据碧桂园服务2018年7月9日发布的公告，与洲际海峡成立宝石花家园时，公司出资4亿元持有80%股权。
2023年7月，碧桂园服务持股比例降至65%，新增海南鑫正荣投资有限公司持股15%。
不管什么时候看，碧桂园服务当初四亿元都花得很值。要是没有这笔四亿元投资，也就没有后来的百亿营收了，公司每年总营收也将减少15%左右。
在接收中石油“三供一业”物业管理及供热业务后，碧桂园服务都在年报中单独介绍业务情况。从2019年至2023年，该业务已为碧桂园服务创收200亿元。
来源：企业公告，物聊社整理
从历年数据看，不难发现碧桂园服务“三供一业”业务收入与面积增长的速度并不同步。
多年以来，该公司“三供一业”业务面积基本都稳定在8000-9000万平方米区间内。但来自该业务的收入却从2019年的15.15亿元增长至2023年的65.2亿元，四年复合增长率约为44%。
这是因为碧桂园服务不仅仅只是为来自中石油的项目做基础物管服务，还在不断拓展增值服务空间与业务边界，积极布局社区零售、社区传媒、便民充电桩、汽车养护、社区养老等业务。
目前，宝石花物业主要分为三条业务线，分别为向住宅、办公、医院、学校等业态项目提供物业服务；提供餐饮服务、社区养老、社区金融、社区商超等生活服务；以及提供设备维保、环境监测、信心技术等生产服务。
据了解，碧桂园服务将2020年看作是“三供一业”业务的基础管理年，因为在这一年，该公司与合作方共同着力推进管理体系的建设，精细质量管控，推行管家式服务，提高运营管理水平及服务质量。
同时，还开展社区增值业务专业团队培训，推动如社区传媒、生活团购等社区增值服务落地。并上线智慧运营平台、集成管理物联系统，提升运营管理效率。
截止到2024上半年，碧桂园服务“三供一业”物业服务的合同管理面积及收费管理面积分别约0.954亿平方米、0.906亿平方米。一共管理着7695项物业，重点覆盖包括珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，位于一二线城市项目的收费管理面积占比约为40.7%。期内，来自该业务的收入约为33.45亿元，同比增长23.83%，占总营收比重的15.9%。
乘着“三供一业”分离移交改革的东风，碧桂园服务搭上了中石油，成功以四亿撬动百亿。
只是，“三供一业”带来也并非全部都是好处。
作为带有民生性质的“三供一业”，毛利率要比传统住宅物管费要低，因此很容易拉低公司整体的毛利率水平。
今年上半年，碧桂园服务“三供一业”业务分部中物业管理及相关服务的毛利率为9.7%，供热服务的毛利率为6.7%，比城市服务分部的毛利率还要来得低，后者毛利率为16.0%,公司整体毛利率为21.2%，同比下降了3.7个百分点。
对于“三供一业”毛利率较低的问题，碧桂园服务方面曾表示，国企改革急不得，按照其计划，该业务大约要用5年的时间完成市场化的目标。
如今5年之期已到，碧桂园服务又将交出怎么样的一份答卷呢？
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