7月20日晚，上市公司宋都股份的一纸公告，终于将市场流传已久的“退地”传闻做实。

据公告，本次宋都退地的杭政储出【2021】8号地块，正是杭州5月7-8日首批集中出让中的运河新城地块。彼此宋都以17.83亿元总价、封顶并自持21%竞得。

这是杭州自2019年下半年实施“双限”以来的第二宗退地事件（第一宗有特殊原因），有别于不限价时代的“预亏”，限价下的退地，是因为铁定亏损的现实，让宋都趁早割肉。

宋都的退地事件，是一记来自市场的警钟。

5000万保证金没收也要退地

宋都股份原竞得地块为杭州运河新城GS1001-17地块，今年5月，杭州绍辉以17.8亿元竞得，自持比例21%，溢价率29.86%，楼面价20962.12元/平方米。

从土地信息上看，该宗地块位于核心位置，地块所在的运河新城板块，是杭州近一年来热度蹿升迅速的板块之一，经过20轮报价，由竞买人宋都获得，地块出让面积34025平米，容积率2.5，可建面积8.5万平米。

从地块属性、要求上看，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于26500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29150元/平方米，如实施装修销售的，装修价格不高于30000元/平方米。

对比运河新城的其他四个项目，宋都精装限价排末位，自持比例排首位，而其他四个项目开发商万科、保利、融信和香港置地，实力均远超宋都。

有消息称，宋都拍得该地块之前已有意向合作方宝龙地产，后因合作方意向生变，宋都选择弃地，宝龙回复，“此事与宝龙地产没有任何关系，宝龙从未与该地块发生过任何关系，也没有任何合作意向”。

从市场情况上看，尽管运河新城已入市项目开盘时一房难求，但根据宋都竞拍地块详情，楼面价20962元/平方米，自此比例21%，精装修销售销售限价3万元/平，企业盈利很难，有亏损的风险。

相比较无利润可赚，或是放弃产品质量，宋都宁愿选择损失5000万。公告中宋都直言，本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

大批房产“死”在盲目拿地

1、华光地产破产

2015年8月，曾经的地产百强企业之一，华光地产被江苏省常州市天宁区人民法院宣布破产清算。

华光地产破产原因即在于，从2007年左右开始，该公司在长三角地区多次盲目拿地致资金链断裂，最具代表性的是2008年，华光地产斥资3.23亿元拿下了南京江宁大学城G114地块，意图打造江宁欢乐城项目，然而此后的七年时间里，该地块一直未能动工。

最终，这家成立于1986年的老房企死在了自己盲目拿地上。

2、泰禾集团欠下巨额债务

泰禾集团在2018年之前一直在疯狂的拿地，但是进入2018年之后，政府就开始出台大量的房地产调控政策，泰禾集团的激进之路也被迫按下了暂停键，开始主动的减少拿地和融资，虽然泰禾集团的自救也取得了一定的成效，净负债率直接降至385%，较2017年底大幅下降，但仍然较高。

在2020年上半年，泰禾集团出现了574亿元的短期债务，由于无法偿还，还受到了深交所的问询，在6月份的媒体沟通会上，泰禾集团主席黄其森就表示，泰禾目前已经放慢了脚步，采取了强有力的措施，已经主动停止拿地，清退部分项目，并加大了销售回款力度，并尽最大努力与优秀企业进行项目合作，主动梳理合作的金融机构，与优秀机构建立战略合作伙伴关系，并转让多个优质项目进行自救。

但是显然这些举措都无法让泰禾摆脱危机，由于短期债务高达574亿元，不管是民间金融机构还是银行机构，都不肯将钱借给泰禾集团，泰禾集团的命运也到了“紧急关头”，如何摆脱危机，成为了黄其森必须面对的现实，其实像泰禾这样的企业并不少，在全国还有许多房地产企业面临亏欠巨额债务。

房地产融资政策收紧 又一扇门被关闭

4月16日，证监会宣布修订《科创属性评价指引（试行）》，明确提出：

限制金融 科技 、模式创新企业在科创板上市。禁止房地产和主要从事金融、投资类业务的企业在科创板上市。

这意味着房企进入A股的又一扇门被关闭。

房企表面上看体量庞大，但实际上如果借不到钱，或借钱能力太弱，只有走向死亡。2020年TOP500房企资产负债率均值是78.77%，即便是头部房企资金也不充裕。去年恒大等房企就因为资金问题上了热点新闻。而中小房企那更不用说了，2020年有超470家房企破产。

所以不夸张地说，一家开发商的竞争力，很大程度上取决于融资能力。

房企资金来源主要是几个方面：

1、购房款：卖新房时从购房者中拿到的钱。

2、银行贷款：不能用来拿地。

3、发债：一般是较大房企才能发。

4、非标融资：比较常见的是信托融资。

5、海外融资：在国外发债。

6、股权融资：在A股融资或在港股IPO 目前来看几种融资方式均在不约而同地收紧。

在“三道红线”之下，据贝壳研究院统计，境外发债规模大幅下降43.5%。另外用益信托网也给出了最新数据，一季度房地产信托发行量锐减26%。

”三道红线“是指房地产企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率与现金短债比这三项指标。

具体规则为：

（1）剔除预收款项的资产负债率不得大于70%；

（2）净负债率不得大于100%；

（3）现金短债比不得小于1倍。

这是借的方面，当然还有圈钱的。房企还可以上市，让投资人做股东，这样融来的钱就不需要还，也不构成债务，所以开发商最喜欢这样的融资方式。

但是房企上市早就被收紧了，特别是A股。 早在2010年，楼市调控趋紧，证监会要求房企IPO和定增时，需要出具国土资源部的意见。相当于把房企IPO暂停了。2016年以来，只有南都物业一家房企在A股上市。也就是说，按照之前的规定，房企在A股上市基本无望。

说白了就是开发商要控制负债、降低负债。

这样一来，原来依靠借新还旧的开发商则是雪上加霜，目前已经有大型房企出现债务逾期。 一方面房企需要资金，另一方面又需要控负债、降负债，那怎么办？

只能是多卖点房子，提高周转率。你看到某房企时不时出现搞促销，打所谓的“7折”就是为了回笼资金，缓解流动性紧张。不过，新房一般都有限价，这个限价不仅是最高价，也有最低价，利润空间有限。

房企融资不断收紧，甚至一扇扇大门被关闭，影响是什么？

1、长远说可以避免房企负债率过高，避免无序发展、盲目发展，降低房地产领域的风险。但购房者需要留意房企短期因为资金紧张而可能出现的烂尾风险，买房时选择证件齐全、信誉度高、负债率低、流动资金较充裕的开发商。 总之，做企业是要有本钱的，借钱是要还的，如果要做大，就是增加本钱，而不是通过借别人的来扩大规模，把风险转嫁给购房者或金融系统。

结语

不少房企人员表示，进入2021年都感觉压力山大，很多房企已经负债累累，可是他们照样会融资，必须要拿地，要运营，换句话来说，死也不要死得这么快，再坚持几年说不定还有机会。

开发商可以降低盲目拿地、盲目开发的情况，减少地王的出现，对于稳地价有一定的作用。因为龙头房企在融资上相对有一些优势，而中小房企则不然，这会加大房企间的“马太效应”，一轮厮杀过后，会有更多中小房企被兼并、重组，甚至破产。