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上海静安「万科中兴傲舍」

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今天我们要介绍的这个项目，大家先听听它的名字

——万科中興傲舍

是不是觉得既高端又饱含文艺气息，的确如此，万科团队称它为国际艺术先锋住区，并无比骄傲的说“万科将用这个项目重新定义新的生活和社交方式”实际上是不是这样呢，答案只能交给时间了。

简单说一下项目参数

开发商：上海万科、北方集团

项目地址：静安区止园路208弄2号

住宅套数：560套

层数：7-33层（实际住宅层数4-30层）

首开：4号5号楼共186套

主力面积：约181/205/219/235/245/275/319平，少量109户型2房

先看外观，单看社区的外观的设计效果图，第一反应，这应该是一个地标式的商业综合体，完全没有把它和住宅联系到一起去，他就是万科的TOD项目，并且该项目据说是邀请了17位全球顶尖的设计大师共创，汇聚各国的文化背景与设计经验，并声称是对标东京麻布台之丘，打破传统住宅区域与商业的隔阂，打造可参与的主理人式体验街区，约3万方/高浓度公园社交型商业让每一个住户都能享受到现代摩登的先锋生活。

▲空中花园一角

项目1-3层是商业、公园、食集（规划）等为一体的公园社交型商业，4层以上是住宅，住宅商业各自有自己的动线，互不干扰，并且在商业顶层，打造了约6000方的空中公园作为社区的公共绿化，让业主拥有更为阔绰的活动空间，据说这个空中公园有多个园林造景，让业主穿梭其中，移步易景，有更为丰富的亲近大自然的体验。

但往往过于超前的设计理念，大家对它的看法也就褒贬不一，我询问过同年龄段或者更年轻的客户群体，他们对这样的社区理念很是喜欢，因为他们需要更为高效直接的生活方式，他们的生活理念更像是一个知名运动品牌的广告语 just do it ，不拖沓也更直接。

但是对于年龄稍大一些的客户，他们则有很明显的顾虑，或者是出于噪音和安全的考虑，认为商业经营场所应该和居住社区保持足够的距离，他们愿意花费时间和精力去往专门的商场或者更大规模的mall里面，并称之为休闲消遣。

这样看来万科此次的作品或许对标的精准客群就是一群更为年轻化，更为注重时间效率的城市精英人群。高效便捷的生活方式，让他们把更多的时间留给自己的工作和爱好。

项目本身的位置还不错

国际静安/“一轴三带”蓝图腹心

内环核心，静安区发展主轴之上，对望北外滩与苏州河全球卓越城市CAZ 距离陆家嘴、人民广场约 3km。

其他的我也不多加赘述了，也不想让这篇推文变成纯彩虹屁式的吹捧文案，接下来我从入户大堂开始逐一为大家讲述我的个人探盘体验

▲项目入户大堂

这个入户大堂应该是整个上海高端住宅里面独一份的存在，它更像是一座步入艺术殿堂的阶梯，顺着右侧步梯逐阶而上，仿佛下一秒出现在你面前的是一个逼格甚高的画展或是博物馆，但凡你在这里拍照告诉我你已经到家门口了，我是指定不能相信的(●'◡'●)，当然这很符合万科的设计预期。

▲艺术长廊

来到二楼的公区，这个地方的文艺气息尤为浓重，做旧的色调，富有视觉冲击力的红色雕塑，我甚至以自己正身处某个艺术殿堂。

▲会所接待厅

▲植物园泳池

植物园泳池，这个地方不错的，你游泳的同时还可以看周围的品类繁多的绿植，让您忽而觉得是到某条不知名河道野泳的感觉，周围是茂盛的草木绿植。

▲楼栋外立面实拍

楼栋的外立面似乎并没有什么特别大的亮点，只是配色上面略显跳脱，大面积的落地玻璃，弧形转角阳台，楼层衔接处用的是线条流畅造型丰富的型材铝板，两者衔接的相得益彰，外观效果符合多数人的审美，也是时下比较主流的住宅外观设计。

▲联通楼栋的空中长廊

这条从二楼大堂通往空中花园连接楼栋入户的长廊，厚重且富有质感，有一定的装饰作用，也承担起了风雨连廊的实用性功能，重重礼遇把归家的仪式感拉满。

▲复古的信箱

这个地方销售特意介绍了一下，说是复刻威尼斯酒店的信箱，如果您有特殊信件或者有帮家人准备的小礼物可以放在这个地方，由管家转交给您的家人，我觉得不如叫他 Surprise box,主打一个仪式感。

▲入户公区

入户的公区全石材铺装到顶，地面马赛克拼接，选材的质感和色调以及摆件的搭配都走的文艺复古路线，开发商是很用心了，但这种装饰风格我个人觉得吧，总感觉太过于富有历史气息，暗色调的装饰让公区的光线也略显压抑，当然质感是没话说的。

▲架空层的公共开发空间

二层的架空层也被很好的利用起来，做了类似于休息或阅读区的场所，其实交付后去的最多的是应该是妈妈和自己的孩子，阅读写作业的同时，邻里之间也有更多的社交机会，卫生间+独立化妆间也有配置，让您和孩子玩的没有后顾之忧。

其他的不多加赘述了，来看看中兴傲舍得几个主力户型

以279这个主力户型为例，

独立门厅入户，私密性很好，电梯门厅到入户门的这一部分空间较大，进门穿过玄关就是大横厅，空间阔绰的同时采光面非常大，保证了室内光线得充足。

南向的主人房当然是占据了整个卧室区域最好得位置，不但空间大，功能也更全，双衣帽间，超大套内卫生间，双台盆+淋浴隔断+浴缸，三分离的设计，谁赚钱，谁享受。

家政室被安置在了更靠近厨房和客餐厅的位置，这也是阿姨经常工作的区域。

其余空间的设计同市面上主流产品的户型设计大同小异，但是有一个小缺憾，就是没有配备保姆间，可能开发商觉得业主不需要住家保姆吧！

再说说装标

厨房配置油烟机、灶台、烤箱、洗碗机嘉格纳四件套，中厨是铂浪高的花岗岩水槽。

主卫龙头使用汉斯格雅高端雅生，马桶浴缸都是劳芬。这些承诺随房交付的厨、卫、浴设施的确是一些顶豪才会舍得用的品牌，这一点万科确实比较良心的。

3#楼作为楼王，近70米栋距及立体景观视野+约4500㎡中央公园景观，在寸土寸金的城市核芯，无疑就是最大的奢侈。

其中一个亮点是3#楼有6套洋房，作为内环内季度稀缺的产品，不仅建筑高度低、亲地性也更好。

万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】与此同时，3#楼占位整个社区中间位置，东侧就是社区主大堂+阶梯型绿化，西侧临近社区副大堂，可以通过约10米挑高酒店式落客区直接进入。北面紧邻小马路天通庵路，距离在50米左右，因此中低区也不会受到噪音的干扰。

从单元分布来看，中興傲舍3#共计28、29、30三个单元。由于项目有着约15米的架空层，因此30单元、29单元（中单元）共18-19层，住宅部分从名义5-6层才开始；28单元（东单元）共7层，住宅部分从名义5层开始计算。

从采光、视野遮挡或是噪音情况来看，西单元无疑是最优解。

PART 02

分户型价格

万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】户型方面，项目从西到东分别为276㎡+170/180㎡+180/200㎡+250㎡，共有6种户型（不包括非标）。

纵观一期，建筑面积约180-200㎡的户型最为畅销，最快完成去化。二期顺势加推，此次的180㎡户型更是全盘主力：

在主流市场把180㎡户型打造成4房的当下，项目做了差异化的大三房，各空间更舒适，更造就了客厅及主卧超4米面宽。

入户玄关通过分区布局，将北区的居住区域与南区的生活区及主卧区有效分隔，大大提高了居住的私密性。

客餐厨阳台一体化，视觉上使空间显得更加开阔，进一步放大社交空间尺度。

南侧客厅设计约270° 弧形全景阳台，享受更宽广的视野的同时，也几乎可以实现全方位的采光。

主卧L型衣帽间增加收纳的同时避免了视线的直视。全卧飘窗设计，进一步增加了室内使用面积。在市中心地王频出，这是一个性价比颇高的好户型。

值得一提的是，中单元建筑面积约180㎡B4户型，除了能够直接俯瞰约 4500㎡的中央绿化景观之外，还能远眺上海中心、东方明珠等地标建筑。

建筑面积约276㎡户型，更是内环难有敌手的全功能性户型。整体4+1房配置，不仅带独立储藏间和家政间；主卧更是带双衣帽间+双台盆的豪华套房；也可根据家庭结构随时更改室内功能性。

入户玄关处设计了一处独立行李间。柜体采用高定法式灰，这种颜色不仅彰显了高雅的气质，还与整体的法式风格相呼应。地面石材采用 “静雅棕” 奢石平铺，结合法式线条的造型柜及 “山水白” 奢石台面，打造出了极具风情与品质感的法式大宅空间。

在整体的材质方面，地面为人字拼实木复合地板，背景墙采用弧形皮革包裹，阵列式排布。飘窗部分增加格栅元素，与壁灯（非交付）结合，强调空间光源的层次感。

约270°弧形观景阳台，给予居者宽广的视觉享受。

万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】主卧包含一个玄关，一眼看不到主卧的床，这种设计最大程度地保证了主卧的私密性，让主人可以在这里享受安静、舒适的休息环境。

另外，男女主人衣帽间分开，女主人的衣帽间有专属的包包展示区、首饰区等，男主人来说可以收纳领带、西裤等。分开使用，方便又实用。同时，主卧采用五件套设计（浴缸，淋浴，马桶和双洗手池），满足了主人对于舒适和便捷的追求。

值得点赞的是双主卧尺度，北向大次卧和南向主卧几乎等面宽，既拥有领衔同级的大面宽，更赋予各家庭成员平权的尺度感。

276㎡户型更是在空间的灵活性上表现出色。双套房的设计满足了家庭成员对于独立空间的需求。加上其他空间的组合，既能包容不同结构家庭、家庭不同成长阶段，也能包容不同家庭成员的兴趣爱好。

PART 03

楼层价差分析

高层部分的楼层跳价出现在名义15层和21层，还有就是顶层户型。其余楼栋差价则控制在500左右。超高性价比非标户型，均价控制在10万/㎡左右，等于单价打了个7-75折扣！

PART 04

项目总价段

项目的价格区间拆分明确，2500万以内可以买到全部三房；3300-3400万可买250㎡4房；3600-4000万直接拿下276㎡4+1户型。

此次13.3万/㎡的过会均价，直接和联动价持平，但能拥有的，确实超过前期的位置和品质。

万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】万科的品质总是不断给人惊喜！万科品牌就是一块金字招牌，在开发商“狂卷”的当下，项目直接延伸到了艺术领域。居于此，不仅是一种生活，更是一种态度。最后，就放上一些万科的会实景美图，“净化”我们被生活所牵绊的压力。

会所大堂三层高的艺术阶梯，有一种宫殿的感觉。穹顶的设计，和通体象牙质地色泽的石材铺面的墙体，拾级而上时带来踏入“殿堂”的归家体验。

万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】会所二楼是以绿野仙踪为主题的上海首个植物园泳池，墙面用了皮革面的绿色石材，营造一种树影斑驳的感觉。墙内布景植物园林，与室外的生然自然交相辉印，有种隐入自然的感觉。

女性友好健身房为女生适配了专属器械，还贴心设计补妆间、理疗区。

每栋楼下架空层内都设置了化妆间，女业主在等车的时候可随时补妆，只能说细节真的很动人。

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以及，采用多个世界一流水准的奢石来铺装公区，提升居住的品质。比如，架空层区域，运用马赛克石材、皇家白奢石、Prada绿皮革面奢石等奢材铺装。

综上所述，美不美，就等各自评判。

售楼处电话：4009966224【售楼中心热线】营销中心热线400-996-6224售楼处地址400-996-6224，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打万科中兴傲舍售楼处电话☎400-9966-224✔✔✔

1契税 先说说契税，这可是买房的头号“敌人”。

适用对象：买方（对，就是你）

税率：根据房屋面积和购房情况不同，税率也不一样：首套房，面积在90平方米以下：1%

首套房，面积超过90平方米：1.5%二套房：3%

计算公式：契税 = 房屋成交价 × 契税税率举个栗子：假如你买了一套100万元的房子，而且是首套房，面积在90平方米以下，那么契税是：

契税=100万元×1%

契税

网签那些事儿

万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】 在中国，买房要网签，就是去房管局备案。网签保证交易透明和安全，但也有人想着能不能在这儿动点小心思，比如低报成交价。这样能省点税钱，不过啊，万一被税务部门逮住了，那可是要补税罚款的，信用记录还会受影响。所以，咱们还是老老实实交税吧，别因小失大。

网签那些事儿

6.2增值税及附加税 接下来是增值税，这部分是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：房子买了不到2年：5.6%（含附加税）；买了2年以上：免征。

计算公式：买了不到2年：增值税 = 房屋成交价 ÷ 1.05 × 5%

附加税 = 增值税 × 12%举个栗子：假如你卖的是一套100万元的房子，而且买了不到2年，那么增值税和附加税是：增值税=100万元÷1.05×5附加税=4.76万元×12总共得交：5.33万元

增值税及附加税

6.3个人所得税 这个税也是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：20%

计算公式：个人所得税 = (房屋成交价 - 房屋原值 - 相关费用) × 20%

万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】举个栗子：假如你卖的房子成交价是100万元，原值是60万元，相关费用是5万元，那么个人所得税是：

个人所得税=(100万元−60万元−5万元)×20

其他费用

万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】万科中兴傲舍售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】6.4其他费用 土地增值税

适用对象：卖方税率根据房屋购置年份和地段不同而不同。

印花税适用对象：买卖双方各0.05%计算公式：印花税 = 房屋成交价 × 0.05%

中介费一般按房屋成交价的2%~3%计算，由买卖双方协商承担。偷偷告诉你现在市场灵活中介费用也是可谈的哦。

买房的时候，各种税费加起来可不是小数目。契税、增值税、个人所得税这些都要好好考虑。记得提前了解政策，做好预算，别在交易的时候手忙脚乱。

希望这篇指南能帮你搞清楚买房时的税费问题，顺顺利利买到心仪的房子！记住，合法节税，诚实纳税，才能走得更远哦！