身为中交集团旗下唯一A股地产上市公司,中交地产去年业绩却并不好看。
据中交地产4月7日公告数据,2023年该集团实现营业收入324.68亿元,较上年降低15.59%,实现利润总额-8.06亿元,实现归属于上市公司股东净利润-16.73亿元;分季度看,去年一~四季度分别亏损2.01亿元、3.66亿元、4.63亿元以及6.41亿元。
这已是中交地产连续五年出现盈利下滑。从2019年到2023年,该集团营业收入从140.63亿元波动上涨至324.68亿元;归母净利润却从5.42亿元滑落至亏损16.73亿元。
中交地产表示,导致2023年归属母公司净利润亏损的原因有三点:一是2023年度达到交付条件的货值同比减少,房地产销售结转收入同比减少;受公司结转项目结构变化等影响,房地产开发业务本期交付项目毛利率下降;公司部分房地产开发项目存在减值迹象,报告期计提金额同比有所增加。
过去一年,中交地产实现签约销售面积179.66万平方米,较上年同期降低8.23%,实现签约销售金额373.61亿元,较上年同期降低18.57%,销售回款449.79亿元,较上年同期降低0.23%;代建业务在2023年度新签货值114.63亿元,实现代建回款0.52亿元。
地产销售结转收入减少、项目毛利率下滑、部分资产计提减值,成了今年房企业绩亏损的普遍原因,中交地产在行业大势下也难逃亏损。幸运的是,该集团背靠央企股东,在房企深陷融资困局时,中交地产依然能发债融资。
据公告披露,截至2023年末,中交地产融资规模约610.28亿元,融资途径主要包括银行贷款、债券、信托融资、控股股东借方借款,以及其他融资渠道;各渠道期末融资规模为271.55亿元、77.4亿元、264.23亿元、162.44亿元以及72.46亿元。
进入2024年来,中交地产继续大手笔融资,且有多笔融资动作反馈了进展。
比如,3月28日,据深交所披露,中交地产股份有限公司2024年面向专业投资者非公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”,拟发行总额38亿元。同日上交所披露,中交房地产集团有限公司已于2024年面向专业投资者非公开发行公司债券,项目更新为“已受理”,拟发行总额为28.4亿元。
3月27日,深圳证券交易所披露,中金-中交地产-亚洲保理供应链金融16-30期资产支持专项计划债券状态为已反馈,本期债券拟发行金额为20亿元,债券类别为ABS。3月11日,中交地产披露,已向厦门国际信托有限公司申请信托融资3亿元,年利率上限为7%,期限最长24个月。
早在2023年初,深交所便曾对中交地产下发问询函,要求其说明剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标是否处于合理区间;向控股股东借款利率的定价依据,是否具有合理性,是否存在损害上市公司和中小投资者利益的情形等问题。
数据显示,截至2023年末,中交地产资产负债率为85.59%;该集团各渠道融资余额中,一年内到期债务规模分别为107.19亿元、4.4亿元、20.92亿元、11.13亿元以及26.71亿元,合计170.52亿元,而期末货币资金规模仅120.09亿元,现金难以覆盖短期债务。
从融资成本看,期内银行贷款融资成本为1.80%~6.28%之间,信托融资成本为5.10%~8.40%,控股股东方借款成本为0~8%,其他渠道融资成本为0~8%。中交地产曾就融资利率向深交所表示,控股股东方支付借款均为信用借款,无需明确具体用途,且在存在融资必要性的前提下,控股股东借款更为快捷、及时,因此利率相对银行贷款较高。
目前,与同行业其他央国企相比,中交地产的盈利情况、负债情况均难言良好,这与其过去几年较为激进的发展策略有关。数据显示,2020年~2022年间,中交地产的土地购置款分别为535.80亿元、388.02亿元、234.37亿元,持续大手笔拿地,存货分别为720.3亿元、1089亿元、1069亿元。
直到2023年,中交地产才收紧了投资步伐,去年仅在成都、合肥获取了2宗地,土地款总金额27.7亿元,计容建筑面积21.53万平方米。截至报告期末,中交地产持有房地产项目117 个,土地总面积 1071.40 万平方米,在建及待建面积 1200.98 万平方米。
在公司未来发展风险中,中交地产也意识到,公司内部风险包括:主营业务整体毛利率有所下滑,产品溢价能力还不足,资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱。
从外部环境看,“房地产市场供求关系已发生变化,市场总量上供给充足,库存项目需要进一步盘活。同时,因城镇化减速和新增人口减少,区域分化明显,一二线城市核心区域土地供给不足,但购房者的购房需求、租房者的租赁意愿仍较强,三四线城市当前库存处于高位,但需求有限。”该集团称。
中交地产表示,后续将紧跟政策导向,分析趋势,因城施策,聚焦主营业务可持续发展和资金流安全;投资进一步向核心城市和区域聚焦,突出效益优先;持续优化融资结构,采取多元化融资方式,控制有息负债规模的增长速度;提升项目整体开发运营能力、强化财务管理、增强抗风险能力等。
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