作者 | 第一财经 马一凡

　　“一上来就砍价100万！”过去，上海楼市中的购房者张斌奉行这样的“谈价准则”，但他最近发现二手房的议价空间越来越小，曾与他“拉锯”多时的业主已经将房子出手卖给了别人。

　　从2023年初开始，核心一二线城市二手房挂牌量激增，存量住宅供过于求，二手房市场从卖方市场悄然转变为买方市场，“狠狠地刀一笔”成为二手房买家的共识，“以价换量”成了二手房市场的常态。

　　不过，在10月份一揽子房地产重磅新政出台后，市场起了新变化，在二手房汹涌澎湃的成交“大潮”中，部分城市的二手房价格开始反弹。根据国家统计局数据，70个大中城市中，10月份二手住宅价格环比上涨城市达到8个，四大一线城市二手房价格实现了13个月以来的首次上涨。

　　随着二手房成交量上升、成交周期的加快，那些想“狠狠刀一笔”的买家发现谈价已变得艰难起来。

　　“能大砍价的房源几乎不存在了”

　　“一大清早，我还在睡觉，就被中介的电话吵醒，他告诉我，我一直在谈价的那套房子已经卖掉了，成交价比我的出价足足多了五六十万，我还能说什么？只能‘尊重、祝福’。”上海的购房者张斌近日对记者反映，他一直想着“抄底”浦东某板块，结果快谈妥的一套房子突然被人高价“截胡”了。

　　这套房总价在900万元上下，地段好、易出租，但户型却存在硬伤，张斌认为这种户型不太好卖，而业主又是急售，他便看到了砍价的空间，第一次砍价就直接报800万元，随后双方陷入长时间的报价拉锯战。业主方总是希望张斌能再涨个二三十万元，而张斌则“咬死”自己最初的报价。

　　张斌内心的盘算是这套户型不好的房子如果再挂上两三个月仍然卖不出去，业主势必要向他“低头”。没想到，在10月份一揽子重磅房地产政策的助推下，10月上海全市成交了2.2万套二手房，环比大增63%，张斌关注的浦东某板块10月二手房成交量也达到了7月、8月、9月三个月的数量之和。在汹涌的成交潮中，这套户型有硬伤的房子竟然也以比张斌报价高了不少的价格顺利成交了。

　　“那套没买成，我就继续蹲守这个板块，找找其他性价比高的房子呗。不过我发现自从成交量上去后，议价空间也缩小了，能大幅度砍价的房源基本不存在了。”张斌说道。

　　陆玮是专注于服务上海市中心区域高端住宅交易的房产经纪人，他告诉记者，在过去约两年里，高端住宅在价格谈判时降价几百万元甚至上千万元都是常见现象，不过这种情况在最近一个多月内也越来越少了。

　　“最近的带看量和转化量都不错，低价房源卖一套就少一套，有不少房东已经在涨价试探市场温度了，比如两千多万的房子，房东会让挂牌价先涨个七八十万。”陆玮表示。

　　“我现在也开始有惜售的心态了。”正打算卖掉广州市区一套房产的江晴也对记者表示，她最近刚拒绝了一上来就大幅砍价的客户，“看到市场数据在回暖，我觉得没必要降价卖房，完全可以再等等”。

　　上海中原地产资深分析师卢文曦告诉第一财经，二手房议价空间缩小现在已经成为一线楼市中非常普遍的现象。

　　“现在可能就两种房子还有大幅砍价的空间，一种是总价几千万的，还有一种是房子本身质素过差的，其他大部分正常房源的业主都对价格咬得很紧，这是10月份房地产一系列新政出台后的新现象。”据卢文曦观察，10月份以来，不仅“惜售”的业主变多了，往上调价的业主数量也大增，虽然二手房涨价还不算是市场主流情况，但一部分业主上调挂牌价也确实是个新情况，这能体现出市场风向确实已在转变。

　　“惜售、涨价背后其实就是成交周期的缩短，房子变得好卖了。过去业主挂出一个价格后，如果两周都无人问津，业主自然就慌神了，赶忙下调价格；而现在情况是反过来了，购房人可能看了5套房子，其中两套很快就卖掉撤盘了，还有两套的房东往上调价了，还有一套原本愿意打9折，现在只愿意打95折了，那就轮到购房者心态波动了。”卢文曦表示。

　　超60%从业者认为二手房价将企稳

　　近两年来，二手房市场整体呈现“以价换量”的买方市场特征，一般来说，买家在谈价时会狠狠地“刀一笔”，而有诚意急售的卖家多数都会接受。不过，二手房价格大幅下跌的趋势正在扭转。

　　11月15日，国家统计局公布了今年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，尤其是一线城市改善明显。

　　整体来看，70个大中城市中二手住宅价格环比上涨城市达到8个，而9月份时这个数据为零。

　　四大一线城市二手房价格也实现了13个月以来的首次转涨，由9月的环比下降1.2%转为上涨0.4%，其中，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%。

　　国家统计局公布的问卷调查结果也显示出房地产从业者对行业的预期有极大转变——认为未来半年内新建商品住宅和二手住宅销售价格将保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别达到75.9%和60.4%，比9月的数据分别提高17.6个和15.0个百分点。

　　在国家统计局公布的70城房价数据中，杭州的二手房涨幅十分显眼，环比上涨0.8个百分点，在70城中涨幅排名第二，仅次于北京。要知道，在10月份之前，杭州还是一个典型的二手房“以价换量”城市——尽管彻底放开限购以后二手房成交量上涨了，但价格一路下滑。

　　10月份的杭州二手房成交数据则是“量变引起质变”，根据贝壳研究院统计，全月杭州二手房网签了9120套，创下全年最高纪录，环比9月（6033套）上涨51.2%，同比去年10月（6277套）提升45.3%。值得关注的是，这一次不再是“以价换量”——10月杭州二手房网签成交均价29411元/平米，环比9月价格（28091元/平米）足足上涨了4.7%。而此前被称为“破发板块”的杭州亚运村以及“跌惨了”的未来科技城板块，在11月以后都出现了不少涨价房源。

　　不过，光凭这些数据能判断楼市已经“止跌回稳”？这究竟是短期脉冲式行情还是长期趋势？这些仍是广大业主和购房者关心的问题。

　　“从10月份至今的成交量来看‘止跌’是肯定的，而且一线城市楼市成交量同比、环比都有大幅提升；从价格来看，部分城市二手房价格出现了小幅度的反弹。至于能否判断楼市已经‘回稳’，还需要观察，因为市场情况不是一蹴而就的，即便这两个月不错，后面能不能延续要打个问号。”卢文曦表示，从过往经验来看，在集中出台楼市政策后，市场会有一个爆发期，像这一轮市场成交量的爆发，延续到12月上半月估计没有问题，12月后半月交易的动能有可能会减弱，一、二月份则可能会进入楼市的传统淡季。

　　“传统淡季过后，到明年的春天，市场会不会延续热度？现在还很难说。不过，既然我们短期的刺激政策是有效果的，那么后续市场如果疲软，我个人判断还是会通过政策来保持市场的温度，从而将市场真正地稳住。”卢文曦对记者表示。

　　“我觉得核心一二线城市要做到楼市‘止跌企稳’，乐观估计是要到明年下半年了，目前重点一二线还没有完全做到量价止跌，市场还存在一些不确定性，部分城市的交易量和价格的反弹是否具备持续性，还需要进一步观察。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

　　(应受访者要求，文中张斌、陆玮、江晴均为化名)